¿Qué es la nuda priopiedad? 

Cuando hablamos de nuda propiedad, nos referimos a derecho de propiedad sin el uso ni el disfrute del bien. En otras palabras, el nudo propietario es el dueño del inmueble, pero no puede habitarlo ni alquilarlo porque esos derechos pertenecen a otra persona: el usufruactario. 

Ejemplifiquemos: una persona mayor vende la nuda propiedad de su vivienda pero conserva el usufructo vitalicio. Esto significa que puede seguir viviendo allí toda su vida aunque la casa ya no le pertenezca legalmente. 

¿Cómo es posible? 

El Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, nos otorga esta herramienta legal entre sus artículos 2129 al 2161. 

El derecho de propiedad, se divide en dos partes: 

· Usufructo: derecho real de usar, gozar y disponer de un bien ajeno, respetando su sustancia. Y a su vez este puede recaer sobre la totalidad o parte de una cosa no fungible, es decir estamos hablando de un bien único con características individuales, en este caso un bien inmueble. 

· Nuda propiedad: es el desmembramiento del derecho real de dominio que se tiene sobre el bien, esto lo convierte en el titular dominial, sin derecho al uso y disfrute. 

Ambos derechos pueden pertenecer a distintas personas y una vez extinto el usufructo, el nudo propietario recupera el pleno derecho de dominio del bien y pasa a disponer del mismo. 

¿Cuándo puede ser una buena opción? 

Esta herramienta es una buena opción en distintos escenarios, que detallamos a continuación: 

·Adultos mayores que requieren liquidez sin perder el lugar donde viven.  

El patrimonio puede brindarnos tranquilidad en distintas etapas de la vida: ya sea para afrontar tratamientos o medicamentos costosos, o simplemente para disfrutar y viajar. 
En ambos casos, el usufructuario utiliza el valor de su patrimonio sin renunciar al techo que lo acompaña. 

·Inversores que buscan adquirir propiedades a menor valor con una proyección a mediano o largo plazo.  

Cuando planificamos con una mirada a mediano o largo plazo, un período de 10 o 15 años no resulta extenso si pensamos en el retorno económico que puede lograrse. 
En una operación de nuda propiedad, estamos hablando de comprar un inmueble por aproximadamente la mitad de su valor actual, con la ventaja de que su precio tiende a mantenerse o incluso aumentar con el tiempo. 

·Familias que planifican de forma anticipada herencias o quieren evitar futuros conflictos sucesorios.  

En muchas familias, especialmente cuando se trata de la casa familiar, la nuda propiedad puede ser una herramienta para ordenar el patrimonio en vida y garantizar que el bien se mantenga dentro del grupo familiar. 

Si bien el proceso de sucesión deberá realizarse igualmente, este tipo de operación permite anticipar decisiones importantes, evitando desacuerdos o demoras al momento del fallecimiento de los titulares. 

Al quedar una propiedad en sucesión, suele ser difícil disponer de ella de inmediato, ya que su venta o uso depende de que el trámite esté finalizado y que todos los herederos estén de acuerdo. En cambio, al constituir una nuda propiedad, se logra que los futuros herederos puedan acceder y disponer del bien sin conflictos ni esperas innecesarias. 

Ventajas de la nuda propiedad como liquidez / inversión 

Para el vendedor USUFRUCTUARIO: 

·Mantiene el derecho de vivir o usar la propiedad, incluso colocarla en locación. 

·Obtiene capital inmediato sin tener que pensar dónde vivir. 

Puede planificar su patrimonio de forma anticipada. 

Para el comprador NUDO PROPIETARIO:

·Compra a un precio inferior al del mercado. 

·Adquiere un bien con proyección de aumento de valor: en principio se duplica su inversión, una vez que obtenga el pleno dominio. 

·Tiene asegurado el dominio pleno a futuro.  

¿Qué tener en cuenta antes de vender? 

Como toda operación inmobiliaria necesitas ASESORAMIENTO de un corredor inmobiliario matriculado y escribano. Ambos profesionales te acompañarán en el proceso resolviendo dudas y traduciendo tus necesidades en condiciones legales concretas.  

Algunos puntos claves que debes solicitar: 

· Redacción precisa en la escritura, indicando plazo o condición del usufructo. 

·Tasación diferenciada entre el valor de pleno dominio y el valor descontado de la nuda propiedad. 

·Verificación registral de cargas o limitaciones. 

Conclusión 

La nuda propiedad es una figura legal que combina flexibilidad, previsión y estrategia patrimonial. Nos permite adaptar el patrimonio a las necesidades de cada etapa de la vida, siempre con la seguridad jurídica que ofrece una operación formal y transparente. 

La venta o compra de una nuda propiedad puede ser una excelente alternativa cuando se busca equilibrio entre seguridad, liquidez y futuro. 
En mi estudio, acompañamos cada caso con asesoramiento claro y personalizado, para que cada decisión inmobiliaria sea realmente consciente. 

Para mí, tu hogar es prioridad... y que tengas los conceptos claros, también. 

Anahí Silva Corredora Pública Inmobiliaria MP 1701 CIER.